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  • 万博_连跌四年,这个城市还有救吗?

    发布时间: 2020-09-14 13:56首页:主页 > 产业 > 阅读()

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    四个字形容郑州今年的楼市:凉得出奇

    编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,万博经授权发布。

    01

    郑州楼市头顶上阴云密布,早已有了些时日。

    从2017年开始,郑州楼市就进入了长达四年的横盘震荡期。

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    从2017年开始,郑州开盘的去化率就一直在下滑,今年受到疫情影响,更是惨不忍睹。

    截止到8月底前,郑州的二手房挂牌总量为10.4万套,而7月份郑州的二手房仅成交7246套,按照目前的去化速度,郑州的二手房去化周期大约超过18个月。

    超过10万套的库存,月均7000套销量,18个月的去化周期,这还是在没有新增挂牌出售的假设情况下。而现实是,新房不断开盘,新增二手房挂牌并未停止,从2019年10月起郑州二手房供应量每月都维持在17000+套高位。

    到了现在,已经有不少小区库存量达到了2017年的2—3倍,成交量却不及往年同期水平,不难预见未来很长一段时间内,二手房市场会进入买方市场。

    楼市寒冬将至,供应量如此之大,想快速出手,大家都开始选择降价“取暖”。

    据360房产网统计数据显示,近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价,其中降价房源13530套,平均降幅4.55万元/套,占比超过了83%。

    02

    二手房不好卖,新房也不用多说。

    7月份郑州全市商品房销售21659套,较去年同期下降了28.08%;商品房销售面积235.53万平方米,较去年同期下降了25.5%。

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    不仅量跌,价也跌。前段时间国家统计局发布了70大中城市房价指数数据,7月份郑州商品房住宅销售价格指数相比去年同期下降了0.7%,是二线城市中为数不多出现价格下跌的城市,而且还是3个月来连续下降。

    降价促销,成为郑州房企力挽狂澜的最后绝招,成为开发商的悬顶之剑。

    上个月“818购房节”,各片区不少新房项目就已经推出优惠活动吸引购房者,某国企项目恰逢15周年庆,开盘当天推出多重优惠,但事不如人愿,去化率仅有36%。

    这样的现象已经足够说明问题,要知道,郑州2019年整年项目开盘平均去化率是72%,但2020年上半年平均去化率只有42%。

    现在看来,促销未必能够促活郑州楼市。

    03

    “面包”不好卖,“面粉”市场也陷入了安静。

    今年一整年,郑州土拍几乎都是底价成交、流拍,一宗让人感兴趣的拍卖都没有。

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    2020年前7月,郑州成交了上百宗土地,大多数为底价成交,其中最贵的是1月成交的经开区“福塔三兄弟”,区域内3块稀缺土地分别被保利、华润等高价拍走,以溢价率50.25%、9798元/平方米楼面价成为了当月第一。

    在此之后又过了漫长的六个月,直到7月8日,主城区才又迎来一场“抢地大战”,位于杨金片区的某地块出让,吸引了超过50家房企参与竞拍,最终被碧桂园以8.42亿摘得,溢价率70.6%,楼面价7670元/平方米。

    但是,除了这两宗“圈地运动”,其他土拍几乎没有掀起波澜。

    平平无奇,成为今年郑州土拍市场的最佳代名词。

    面粉、面包没人买,现在的郑州正努力挤出价格泡沫。

    以往那些因为各种高大上的规划、概念而炒得火热的远郊片区,到了现在,早已凉得出奇。

    今年上半年,郑州跌得最狠的,就是郊区板块,15-20%的跌幅已经成了标配。

    去年远郊盘还在偷偷摸摸地阴跌,今年直接改为明降,明晃晃地告诉你:我们降价了!

    看这边,荥阳东某楼盘直接宣布单价5100元;

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    看那边,航空港5xxx元的广告映入眼帘。

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    降价促销,成为了房企们不得已的选择。远郊几乎无一幸免,荥阳、航空港如此,热门的绿博也是如此,更别说打回原形的平原新区和开封西了。

    当前大环境,前有三道红线压顶,后有调控围追堵截,为了解决燃眉之急,当下开发商只能把降价当做杀手锏,目的很明确:回款,回款,还是回款!

    04

    郑州为了沦为如此惨状?

    谈及这个问题,就必须细究一番郑州楼市背后的各种问题。

    比如:卖房还得交20%的差额税。

    什么是“差额税”?简单来说,就是你卖了房子赚到的那部分钱,还得交20%的个人收入所得税。

    全国买房要收差额税的城市并不多,这一点,郑州楼市很超前。

    但超前的代价,就是对二手房市场流通性的精准打击。因为差额税的存在,二手房市场不能如愿带来大量的增值财富,基本被冷藏了,现在郑州楼市大行其道的,正是新房。

    一边是新房市场中高于全国平均水平的利率,一边是高出郑州平均收入好几倍的房子,还得谨防买到“品质”好房,不然还要多花时间去售楼中心门口维权站队,郑州人民心里苦啊。

    当然,20%的差额税可以通过多种方式减免,但是毕竟是一个客观存在,对于二手房买卖双方而言都不友好。

    又比如:房价收入之间的“相对论”

    国际上有个惯例,合理的房价收入比的取值范围为4-6,如果超出了这个范围,它就认为一个城市的房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大。虽然我不太认可,但这个说法还是可以拿来作为参考的。

    问:郑州房子均价多少?1.39万/㎡

    再问:郑州平均工资水平多高?5993.3元

    郑州房价收入比:14.04。

    好家伙,比6的2倍还多出一个2.04。

    说实话,房价收入比这东西,对于一线城市来说,可能参考价值不大,毕竟一线的房价几乎都是由最有钱的那批人堆起来的。但是对于郑州这样的二线省会而言,房价归根到底还是由一个个中产家庭买出来的。一线的房价收入与最有钱的那些人有关,而对于中产家庭为主力的二线楼市而言,房价收入比的数值越高,背后代表着每个普通家庭的经济负担越重。

    其实,对于郑州的经济发展情况来说,这个薪资水平,基本可以说是在合理范围。不合理的,是依托各种概念炒得越来越高的房价,这才是郑州最不科学的万恶之源。

    再比如:越来越多的新区概念

    这些年,发展中的城市不外乎都伴随着近郊远郊承载各种概念的新区规划,尤其是中部地区。合肥是如此,郑州也是如此。

    郑州这些年,哪哪都是新区,哪哪都有利好。

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    绿博国际文化创意产业区、郑东新区白沙科学谷软件小镇、国家航空港区、高新双湖科技城......

    能叫得上名字的,十个手指头都数不过来。

    但概念听多了也会审美疲劳,尤其是调控当头的今天,很多新区都被扒光了老底。

    更别说,比买房人更加争先恐后的,是妄图在新区上炒作营销的开发商们。掌握不了渠道,那就玩产品概念,于是各种各样炫酷的规划图、效果图,成为了打动购房者的海市蜃楼。

    每个在新区买了房的人,都相信光明的未来。也许未来真的会来,但是真的能等到那天吗?

    城镇化快速发展的今天,总会出现力挺新区的人与老城拥护者们分庭抗礼,但对于郑州来说,到底这是好事,还是坏事?

    05

    罗马并非一天建成的,郑州楼市的问题,也不是一天就能说完的。

    在这场降价的狂潮中,资产被撇去泡沫,房企被打回原形。但对于我们普通老百姓而言,房价跌了反而是件好事,付款方式松动、总价甚至降个几十万,岂不是美滋滋。

    至于怎么买,在这里分享几点建议:

    1、多关注3到5年的次新二手房。

    现在的郑州楼市,是买方市场,处于供大于求的状态,而且交易周期被拉长了。

    抛去受疫情影响最严重的2、3月,郑州整个二手房市场成交周期超过了164天,也就是平均交易周期在半年左右。

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    交易周期越长,房东心里就越慌,预期价格就波动得越厉害。毕竟,欠银行的月供要还,本金和收益也想尽早落袋为安。

    郑州一二手房价格倒挂已有几年,二手房的配套和产品,已经是看得见摸得着的,买完就能住,还能省去房租和装修的压力。

    2、多关注品牌开发商的特价房。

    现在这个世道,强如万科,到了郑州也只要“活下去”。最近许多项目都上了分销、推出了特价房。

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    现在郑州二手房不愁供应,所以在可供选择的前提下,优先选择品牌开发商,不仅能确保房子买卖流程规范以及顺利交付,如果出了问题,品牌开发商相比于小开发商更倾向于快速解决,而不是搁置、无视问题,购房者心里也能有更多安全感。

    3、回归主城区,回归自住需求。

    这几年近远郊规划概念的红利早已透支,过去那些热门的片区,如今早已经被打回原形。

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    根本原因,还是在于规划没有落地,地区发展不起来,自住属性不强。

    过去炒得火热,大都是开发商的营销手段在作祟,大家头脑发热齐刷刷地往郊区涌,等热潮褪去才会发现,这些荒凉的地方,除了遍地的楼盘,啥也没有。

    其实大家想想就知道,光是一个郑东新区,发展起来就花了20年,更别提其他地方了。虽然不能否认这些地方可能真的有未来,但是这些未来,我们什么时候才等到?

    相比之下,主城区配套完善,自住属性强,抗跌性更强,优势愈发不可替代。

    目前的郑州楼市,客户回流主城的趋势明显。

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    8月30日-9月6日,郑州主城区共计成交新房2855套,占成交总量的72%,成为当周的成交主力。而环郑区域成交1138套,不及主城区一半。

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    因此,在这一轮周期中,最佳的投资策略就是多关注三环以内的主城区,比如郑东新区、金水等等。

    拿金水来举例。

    北三环的金水北,是目前郑州各大新房板块价值最明细的区域,没有之一。金水北现在供应量大,有特价机会,而且人口基数在那,离现在的就业中心CBD、未来的就业中心龙湖也很近,承接产业结构下的人口导入优势巨大。

    而金水老城,从置业方面来说,生活配套最为成熟,受稀缺土地资源的影响,项目大多住宅地块较小,人口流量大,容积率较高,但也有个别的项目主打洋房和改善产品,相当稀缺,价格自然也相对较高。

    但同时要注意,主城区中一些高价老破小并不值得考虑,比如老东区板块。老旧小区产品落后,光是没有电梯就能打退很多人,比起同期其他改善产品有着不小差距,再卖出的难度会很大。

    至于像荥阳、绿博等郊区板块,不再赘述,区域供应量太大、项目之间互相比价导致价格踩踏,人口基数小,没有大量人口接盘逻辑,如今房价大跌,被套牢的可能性极大。

    06

    说了这么多,最后想跟准备在郑州买房的朋友们说一句,郑州今年楼市虽然惨,但却是最适合买房的时候。

    郑州横盘横了4年,已经够久了,现在不论是价格还是销售政策,对于购房者来说都非常友好。

    但要记住,不论是刚需还是投资,都要注意选对板块,主城区才是最优选,毕竟规划再迷人,也比不上落地的配套靠谱。

    愿大家在这楼市的低谷期,都能买到称心的房子。

    -end-

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