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  • 万博_厦门夺冠,杭州南京深圳居高不下!这些城

    发布时间: 2020-09-14 13:57首页:主页 > 产业 > 阅读()

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    高杠杆下的生活围城

    编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者:西部菌,万博经授权发布。


    房地产市场火热的今天,加杠杆举债买房、炒房,几乎成了全民必备的基本技能了。

    那么,在经济、收入、房价水平等相差巨大的前提下,哪些城市的居民杠杆率异常突出呢?

    近日第一财经对23个重点城市的杠杆率进行了梳理,透过这份榜单,可以看出哪些城市的居民是真正在“负重前行”。

    01

    在分析之前,先得解释下杠杆率的概念。

    目前关于杠杆率的统计口径,主要有两种。

    第一种是居民资金杠杆率,计算方法是住户贷款余额除以存款余额;第二种方法是住户部门杠杆率,住户贷款余额除以GDP。

    两种口径的侧重点不同。以居民资金杠杆率为例,一座城市如果流动性高,有大量的外来购房者,购房者的贷款会记录在本地,存款却还在外地,因此会拉高杠杆率。

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    来源:《中国金融稳定报告(2019)》

    所以相对来说,住户部门杠杆率更接近当地的真实负债水平,央行历年的金融报告,就是按照这一口径统计的。

    要注意的是,借贷的情形有很多种。比如买房,买车,日常开销,但之所以重点举买房的例子,是因为通常情况下房贷是借贷的绝对大头,对杠杆率的贡献极高。

    这至少体现在两方面:

    第一,个人住房贷款余额,占住户部门全部债务余额的一半以上。根据央行的《中国金融稳定报告(2019)》,2018年是53.9%。

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    来源:《中国金融稳定报告(2019)》

    第二,如图所示,近几年来的个人住房贷款、住户部门贷款和百城住宅价格指数,三大增长曲线是基本吻合的。

    因此,杠杆率的提升,主要是受房贷影响。具体来说,则包括收入水平、房价、购房政策等等。

    02

    弄清楚杠杆率的含义后,再来看重点城市的情况。如下图:

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    来源:第一财经

    23个城市中,居民资金杠杆率超过100%的有7个,分别是:

    厦门(161.7%),杭州(138.8%),南京(137.9%),深圳(137.2%),合肥(122.9%),苏州(109.2%),广州(103.9%)。

    也就是说,这7个城市,是处在居民贷款高于存款的状态。

    住户部门杠杆率超过80%的城市有6个,分别是杭州(107.4%),温州(94.1%),厦门(84.2%),深圳(83.2%),南京(81.6%),广州(80.9%)。

    2018年全国的住户部门杠杆率为60.4%,以此为标准,接近半数的城市“超标”。

    合并同类项的话,厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率,总体比较突出,不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率,都处于相对的高位。

    不过,由于这只是部分城市的情况,像武汉、天津等地未公布,所以榜单不代表杠杆率的全国排名。

    厦门代表的上述5城,都是一线和新一线。与此同时,一线的北京和上海,新一线的重庆和成都,杠杆率相对较低。

    北京和上海不高,严格的调控限制了加杠杆是一方面,金融发达,存款基础大,也是一个影响因素。至于重庆和成都等地,相对低的房价水平,是重要因素。

    另外,从杠杆率的排名,还可以发现两个规律:

    第一,南方城市整体高于北方;第二,经济发达地区的居民,用起杠杆来往往更大胆。

    03

    通常来说,一个地区的经济越发达,就业机会越多,收入水平越高,那么当地人加杠杆的幅度可能越大,因为他对未来的收入有足够稳定的信心,不必担心无法偿债。

    除此以外,房价水平高,贷款余额自然也高;楼市政策尺度宽松,比如限购门槛低,二套房首付低,居民加杠杆的动力自然强,同时还会吸引大量的外地购房者。

    从这些角度看,厦门、杭州、南京、深圳、广州等城市的杠杆率走高,就很好理解了。

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    8月房价,来源:房价行情网

    以厦门为例,2019年的GDP只有 5995.04亿元,但当地的房价水平直追一线城市。房价行情网8月的数据显示,厦门的平均单价,已经直逼5万元每平,仅次于深圳、北京、上海。

    和一线、强二线城市比,厦门的收入水平并不算高,2019年公报显示,全体居民人均可支配收入55870元。

    不过由于土地空间少,加上大量人口流入(2019年常住人口增长18万,而总人口基数只有429万),房价不断走高。巨大的升值空间,吸引了很多周边城市的投资客。

    这些外来的投资者,没有在本地贡献存款,杠杆率自然不断走高。这也解释了,为何住户部门杠杆率的统计口径下,厦门的杠杆率要低很多。

    深圳和厦门同理,715新政出来前,深圳可是聚集了来自全国的购买力。至于广州、杭州和南京等地,房价也是全国领先。

    当然像杭州,创业氛围活跃,聚集了很多创业者,个人经营性贷款的体量不小,同样拉升了杠杆率。

    04

    在当前这个的年代,为了实现财富的快速增值,很多人都在最大限度地加杠杆。比如有的购房者在没有启动资金的前提下,还会转向首付贷。

    但杠杆率过高,房贷压力太大,如此负重前行无疑会影响消费,降低生活水平。同时,在宏观经济层面,还可能造成金融风险。

    所以近两年金融去杠杆明显在加强。尤其是在房地产行业,一方面,给房企控负债,像不久前的三道红线;另一方面,在购房端,对调控进行升级,封堵炒房的漏洞。

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    住户杠杆率,来源:网络

    比如7月以来,国家层面已经两次召集部分城市开会,涉及城市十多个。值得一提的是,杠杆率较高的深圳、杭州和南京,都曾被点名参会。

    为了保证房地产市场平稳发展,近期更是有多个城市出手,深圳的715新政自不必说,像杭州于9月4日发布楼市新政,继续收紧。沈阳则将二套房首付提升到五成。

    这些调控政策在打击炒房同时,能有效降低杠杆率,化解金融风险,促进居民消费。

    当然,杠杆率走高,潜在危险最大的,不是这些热点一二线城市,稳定多元的就业,可以为还贷提供保障。

    倒是那些杠杆率和经济基本面、收入水平等偏离的城市,需要倍加小心。比如居民资金杠杆率99.5%的贵阳,81.7%的温州,77.6%的昆明等等。

    不过话说回来,杠杆率过高有危险,过低同样有问题。那些人口流失、楼市冰冷、房子白菜价的三四五线城市,可能杆杆率极低,但这类城市的发展空间就不用多说了。

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